こんにちはアキです。家賃を無料にする方法ということで説明させていただきます。
結論から言うと、土地の値上がりを信じて低金利の住宅ローンを使用した「不動産投資」をしましょうという話になります。
いろいろ調べていると不動産投資は「素人にいい物件は回ってこない」「有象無象の地面師が蔓延る魔境」「おしりの毛まで抜かれ最後は首を吊る人もいる」と言われますが、別に不動産投資で生活するわけではないので、低金利の住宅ローンで家を買って、子供が育つ15年後とかに同じぐらいの値段で売れたら、15年分の住宅費が返ってくるよね。ぐらいで考えると、十分勝ち筋があるのではと思います。たぶんあると思います。。。。いや、あると信じてます。結果は15年後です。
我が家の事情
我が家は、妻と子供の3人家族で、１LDKの32㎡の部屋に住んでいました。一般的には3人家族としては狭かったと思います。
私はもともとパーソナルスペースが狭い方で、むしろ狭い家のほうが家族と近くにいられて嬉しいぐらいの気持ちで住んでいました。結果的に家賃も抑え気味にできていたのですが、子供の成長や情操教育を考えると部屋が一つ足りなくなると妻に説得され、泣く泣く次の家を探しだしました。
部屋を探し出して愕然としましたよ！都内の２LDKはめちゃくちゃ高いです。
近所の皆さんどうやって生活しているんですか？同じ保育園のご家族はちゃんとご飯食べてるんですか？
っと、軽くパニクッった後で、冷静に整理すると、次の家を探すにあたって、私に残された選択肢は３っつでした。
① 高い家に住み、結果として家のために働き、干し草を食べて暮らす。
② 築５０年以上など、部屋の大きさだけを重視した家を探す
③ 家賃の安い地域に引っ越す、生活レベルは変えない
順当に考えると、選択肢の③に落ち着くべきかなと思うんですが、妻の実家が極めて近く、子供の友達も増えつつある今の環境をどうにか維持したいと考えると、「不動産投資」のリスクを取るという第四選択肢マイホームの購入を取るという決断になりました。
家賃を無料にするための勝ち筋はあるのか
「家賃を無料」に近い状態を実現するには、購入価格＜リセール価格 となる必要があります。具体的には、物件購入価格とローンの利息、固定資産税や修繕費を含めたランニングコストの合計よりもリセール価格（土地の値段と土地値上り価格）が高くなればOKということになります。
下のグラフは、土地価格が4,000万円の中古戸建を5,000万円で購入した場合に土地の価格が年間どの程度値上がりしたら、購入価格を超えるかを計算してみました。
まず、紫の線は土地価格が年5%で上昇した場合、７年目で購入価格を超えていつ売っても得をする状態です。こんな土地が買えたらどんな条件で家を建てても勝ち組ですね。実際に都内の直近の土地価格は5－7％伸びている地区もあるみたいなので、立地や再開発状況を読み切ればこんな土地があるのかもしれません。マジで欲しいっす。
第２に、オレンジの線。土地価格が年３％で上昇した場合は、14年目ぐらいに購入費用を超えます。これは金利のある世界に戻り年間インフレ率2－3％を目指す社会が続く場合には、都内などの人口増加エリアで駅近といった基本的な条件を満たせば十分あり得るのではないでしょうか。
最後に、黒の線は値上りなしのパターンですね。この場合は、購入額を土地価格が上回ることはないので家賃無料とは言えませんが、10年を超えたあたりから土地を売ればいつでもローンは完済できる貯金モードに突入します。
家賃が全額無料にはならないですが、これも全然ありかなと思ってます。
結論
結論、中古戸建を限りなく土地価格に近い価格で購入し、災害リスクや再建築不可などの地雷物件を避けて、人口増加エリアで駅近などの基本的スペックを満たせば、十分に勝ち筋があると思います。
物件の購入の際には10％程度の手数料や諸経費が掛かるので、多少の値上がりがないと全額無料にはなりませんが、数年から１０年程度の後には、無料モードが開始されます。
私の場合、退職の判断が必要で子供が２０ぐらいになる60歳頃には、いつでも売れる状態になるシミュレーションになったので戸建て購入に踏み切りました。
また、「中古戸建を限りなく土地価格に近い価格で購入」を実現するための考え方は別の記事で描いてみたいと思います。
コメント